品川・横浜方面のアクセス抜群!大田区の区分マンション投資の魅力

不動産は立地が命、といわれるように、不動産投資を行う際には投資エリアを厳選することが非常に重要です。アクセス力や利便性はもちろんのこと、再開発の有無など、将来性にも目を向ける必要があります。

その中で特に注目したいのが大田区です。一般的には「庶民的な町」というイメージがありますが、高級住宅街エリアである田園調布を有しており、地域によってさまざまな特色が見られます。共通しているのはアクセス力と入居者の属性の良さ、そしてこれからさらに開発が期待できる将来性です。

今回の記事では、不動産投資エリアとしての大田区の魅力や特色をご紹介します。

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大田区の概要

大田区は東京の南西部、23区では都心から最も遠く離れた最南端に位置しています。面積は23区で最大、臨海部は京浜工業地帯に含まれる工業都市であり、町工場が集積しています。また同じく臨海部に羽田空港、西部には日本屈指の高級住宅街・田園調布があるなど、エリアによって多様な表情がある点が大田区最大の特徴です。

そうした表情を見せながらも、やはり大田区は住宅都市であり、蒲田・大森を中心に住宅街が広がっています。不動産投資先としても選択肢が多い魅惑のフィールドであるといえます。

大田区が魅力的な投資エリアである理由

大田区はさまざまな特色を持つ住宅都市であり、また不動産投資エリアとしての魅力も兼ね備えています。その理由を数字から読み解いてみましょう。

アクセス力

大田区を走る路線

・東急多摩川線 ・東急池上線 ・東急東横線 ・東急目黒線 ・東急大井町線
・JR京浜東北 ・根岸線
・東京モノレール ・京浜急行空港線 ・都営浅草線

■都心・神奈川県、両方へのアクセスが可能

■羽田空港から近く、出張や帰省、旅行などで飛行機を利用が便利・大田区の主要駅といえる「蒲田駅」には多数の路線が乗り入れており、通勤・通学もスムーズ

■大森駅は東口エリアに繁華街とオフィス街が広がっており、活気があって生活のしやすい

など、都心へのアクセスが良く、居住ニーズが高い、という点で投資エリアとして評価が高いといえます。

実際に、大田区の主要駅と乗り入れ路線、主要エリアへのアクセスを表にすると、以下のようになります。都内主要駅まで30分程度で行くことができ、羽田空港や横浜・川崎エリアへのアクセスも良好です。

駅名乗り入れ路線アクセス先
品川駅新宿駅東京駅羽田空港川崎/京急川崎横浜
蒲田駅・京浜東北線
・東急多摩川線
・東急池上線
直通9分34分
乗換1回
直通21分※京急蒲田駅もしくはバス利用の方が良い※川崎
直通4分
直通19分
京急蒲田駅・京急本線
・京急空港線
直通6分30分
乗換1回
23分
乗換1回
直通17分※京急川崎
直通3分
直通10分
大森駅・京浜東北線直通6分29分
乗換1回
直通18分35分
乗換1回
※川崎
直通8分
直通22分
大森海岸駅・京急本線直通10分33分
乗換1回
25分
乗換1回
24分
乗換1回
※京急川崎
直通15分
25分
乗換1回
馬込駅・都営浅草線17分
乗換1回
26分
乗換1回
27分
乗換1回
40分
乗換1回
※川崎
36分
乗換1回
41分
乗換1回
西馬込駅・都営浅草線19分乗換1回28分乗換1回29分乗換1回42分乗換1回※川崎
38分
乗換1回
43分乗換1回
池上駅・東急池上線20分
乗換1回
40分
乗換1回
31分
乗換1回
39分
乗換1回
※川崎
15分
乗換1回
30分
乗換1回
蓮沼駅・東急池上線19分
乗換1回
41分
乗換1回
30分
乗換1回
33分
乗換1回
※川崎13分
乗換1回
28分
乗換1回

駅すぱあと for WEBにて作成。バスは使用しない。移動時間には駅間の徒歩も含む

人口規模

2021年4月時点での大田区の人口は732,105人、世帯数397,774世帯で、「東京都の統計」によると

人口 :23区内で世田谷区、練馬区に次いで3位
■世帯数:世田谷区に次いで2位となっています。

また、年齢別にみると入居ターゲットとなる15~64歳の生産年齢人口が65%を超えています。人口・年齢という両側面から見ても、入居者獲得において有利なエリアだと考えられます。

単身世帯数

先ほどご紹介した通り、大田区は23区内で人口としては3位、世帯数では2位となっています。この数字から人口の割に世帯数が多い、つまり単身世帯数が多いことが分かります。もう少し詳しく見てみましょう。

平成27年の国税調査においては、
大田区における20~59歳の未婚率は40.6%、4割以上が未婚であるとの結果が出ました。全国平均の33.9%と比較すると単身世帯はかなり多めです。
単身世帯向けのマンション区分投資を行なうのであれば、大田区は非常に魅力的なエリアであるといえるでしょう。

参考:e-Stat
参考:大田区HP

大田区の再開発

最初にご紹介した通り、魅力的なエリアとは「アクセス力」や「利便性」に加え、「将来性」があることが条件として挙げられます。大田区はさまざまなエリアで再開発が進んでおり、将来性も十分に期待できます。
現在大田区で再開発が行われているエリアとその内容をご紹介します。

蒲田エリア

京急蒲田西口地区では、京急蒲田西口地区まちづくり研究会」が主体となって、一体的なまちづくりに取り組んでいます。平成27年に施工完了した市街地再開発事業においてペデストリアンデッキや駅前広場の供用が行われました。併せて実施された共同建替え事業では良質なファミリータイプの住宅の供給や、老朽建築物の建替えが行われ、住みやすさや安全性が向上しました。
今後は大田区の商業業務地として、また「ものづくりのまち」の中心的役割を担うエリアとして、羽田空港の機能強化や新空港線整備と併せた地区の再整備を行ない、さらなる発展を進めていくことが予定されています。

再開発イメージ図は「おおた都市づくりビジョン」P25.26を参照

大森エリア

大森駅周辺は個性的な商店街・商店・飲食店や山王地区に代表されるような緑豊かで閑静な居住地を有し、生活と産業の拠点として重要な役割を持っています。そうした大森エリアの特性を強化するため、道路の拡幅整備、交通結節機能の強化、臨海部や羽田空港へのアクセスを強化するための新たな公共交通導入が検討されています。
さらにホテルやオフィス、図書館、保育所、病院などの強化を進め、質の高い生活をささえる居住機能や産業・ビジネス機能、生活支援機能の向上を図っています。

再開発イメージ図は「おおた都市づくりビジョン」P31.32を参照

羽田空港エリア

羽田空港エリアは国内外の産業や文化が集い交流する拠点であると共に、公園緑地や東京湾といった水と緑を活かした水と緑が魅力的なエリアです。
再開発の方向性としては、まず国道357号の整備による首都圏や川崎・横浜方面とのネットワークの強化、その他道路や交通広場、コミュニティサイクルの整備などが挙げられます。
また、先端産業分野の企業の誘致や宿泊機能、多目的広場の導入によるエリアの活性化も目指しています。

再開発イメージ図は「おおた都市づくりビジョン」P37.38を参照

臨海部エリア

大田区の北西部に位置する臨海部エリアには、製造業・物流・文化・レクリエーションなどの多様な都市活動が集積しています。東京2020オリンピック・パラリンピック開催を契機に太田スタジアムの施設改修が検討されているほか、新スポーツ健康ゾーンや散策路の整備も計画されています。

再開発イメージ図は「おおた都市づくりビジョン」P43.44を参照

大田区の注目エリア

最初にご紹介した通り、一つの区内でもさまざまな表情を見せる所が大田区の特色です。不動産投資という観点から見た場合にも、アクセス力と利便性、閑静さを兼ね備えた魅力的な場所であるといえます。その中でも特に注目すべきエリアについてご紹介しましょう。

大型商業施設や商店街が多く、外食派にもおすすめ【JR 蒲田・大森】

JR蒲田駅、大森駅はいずれも周辺に大型商業施設や商店街が多く、外食派にとっては非常に便利なエリアです。

■JR蒲田駅
蒲田駅東口周辺には「グランデュオ蒲田」、「東急プラザ蒲田」といった大きな商業施設があります。病院や英会話教室なども施設内にあり、仕事帰りの通院や習い事にも便利です。商店街も数多く点在しており、「蒲田東口商店街協同組合(ぽぷらーど)」には飲食店を中心とした240件以上もの店舗が建ち並びます。

※左から、蒲田駅前・グランデュオ蒲田、蒲田東口商店街協同組合(ぽぷらーど)

ほかにも西口には、仕事帰りの一杯が楽しめる居酒屋やバー、スナックが多い「蒲田東急駅前通り会(バーボンロード)」や雨の日に嬉しい巨大なアーケード商店街「蒲田西口商店街振興組合(サンロード・サンライズ)」など、商店街ごとに雰囲気や特徴が異なり、仕事帰りの寄り道が楽しいエリアです。

※左から、蒲田西口商店街振興組合(サンロード・サンライズ)、蒲田東急駅前通り会(バーボンロード)

■JR大森駅
大森駅周辺には「アトレ大森」や「Luz大森」のような大型商業施設があります。スポーツクラブや美容室、脱毛サロン、リフレクソロジーなど、特に女性に人気の施設が揃っています。
大森駅そばにある「大森銀座商店街(ミルパ)」は飲食店や食品・日用品の販売店、病院や美容院などがバランス良く揃っています。月ごとにさまざまな楽しいイベントが行われ、下町の温かさが感じられます。

※左から、大森駅前・アトレ大森、大森銀座商店街(ミルパ)

都心だけではなく羽田空港や横浜方面へのアクセスも良好【京急 蒲田・大森海岸】

京急蒲田・大森海岸はいずれもJR蒲田・大森より東に徒歩10分程度で行くことができます。

■京急蒲田駅
京急蒲田駅周辺には京急ストアやまいばすけっと、オリンピックといったスーパーがあり、仕事帰りの買い物に便利です。

※左から、京急蒲田駅前、オリンピック

■京急大森海岸駅
大森海岸駅周辺もショッピング施設が充実しています。徒歩3分の所にイトーヨーカドー、徒歩4分の所にはイベントスペースとショップ・レストランに加え、オフィスゾーンを有する大型複合施設「大森ベルポート」があります。また、「しながわ水族館」や「しながわ区民公園」など癒しのスポットもあります。

アクセス力も強く、JRの両駅と同じく都心の主要駅まで30分程度で行けるほか、羽田空港や横浜方面にも短時間で行くことができ、出張の多いサラリーマンには特に便利なエリアです。

※左から、イトーヨーカ堂、大森ベルポート

オフィス街への通勤も便利!【都営浅草線 馬込・西馬込エリア】

都営浅草線の始発駅である西馬込駅とその隣の馬込絵駅周辺のエリアは、非常に閑静で治安の良い住宅街が広がっています。

都営浅草線の「五反田駅」「三田駅」「大門駅」「新橋駅」「日本橋駅」などの大手企業がある主要駅への通勤も便利で、乗り換えなし30分以内で行くことができます。

都内への通勤は電車の混雑が悩みの種ですが、浅草線は比較的空いている路線です。
国土交通省が発表した2019年度の都営浅草線の混雑率は131%です。これは 新聞を広げて読んだり、スマートフォンを楽に操作したりできる程度の混雑率で、東京圏の平均163%と比較すると低めです。
また西馬込、馬込は浅草線の始発及びその隣の駅であるため席に座りやすく、通勤が楽であるというメリットもあります。
静かな場所に住みたい、毎日の通勤を少しでも快適にしたいという方には特に魅力的なエリアです。

参考:国土交通省 三大首都圏の主要区間の混雑率(2019)

下町の雰囲気が残る穏やかな街並み【東急池上線 池上・蓮沼エリア】

東急池上線にある池上駅、蓮沼駅周辺のエリアは、下町の雰囲気が残る穏やかな町並みで、治安の良さは抜群です。
閑静な住宅街ながら駅周辺には商店街やスーパー、コンビニエンスストアも多く、生活に便利な場所です。蒲田駅が近く、京浜東北線、東急多摩川線への乗り換えもスムーズです。

大田区の地価推移

再開発が進められ、今後ますます人気が上昇すると予想される大田区ですが、現在の地価推移はどのようになっているのでしょうか。グラフで見てみましょう。

参考:土地代データ「大田区地価の総平均 (公示地価、基準地価の総平均)」より作成

このように、大田区の地価はこの10年で1.2倍近く上昇しています。また先ほどご紹介したように大田区内で再開発が進んでいるほか、周辺地域でも再開発が進められており、今後ますます大田区の地価は上がると予想されます。
大田区の地価に影響を与えると考えられる再開発についても併せてご紹介しましょう。

経済効果は1兆円以上!?「グローバルゲートウェイ開発」

「グローバルゲートウェイ品川」は品川開発プロジェクトの一つで、世界中から先進的な企業と人材が集い、多様な交流から新たなビジネス・文化が生まれる拠点作りが目的となっています。

2020年3月には「高輪ゲートウェイ駅」が開業、開発用地6区画のうち、第Ⅰ期として4街区の施設建設が2024年度の完成を目指して進められています。
4街区はそれぞれ異なる機能を有しており、オフィス、居住施設、インターナショナルスクール、多目的文化ホール、レストラン街、商業施設など、多種多様かつ上質な施設が誘致される予定です。

2027年には名古屋までの間で開業するリニア中央新幹線の始発駅となることが決まっていること、羽田空港国際線増便への取り組みが行われていることから首都圏の玄関口としての役割も一層高まります。
グローバルゲートウェイ品川の経済効果は1兆円以上ともいわれており、品川へのアクセス力がある大田区の地価や不動産価値も併せて上昇することが期待できます。

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注目エリアの家賃相場

上記でご紹介したエリアの家賃相場と、品川エリアの家賃を比較すると以下のようになります。品川駅周辺にはオフィスが多くサラリーマンの住宅需要も高いエリアですが、利便性が高い分家賃相場も高めです。大田区の主要エリアは品川駅まで6~20分程度で行けるというアクセス力を持ちながら、家賃は手頃で住みやすいエリアであることが分かります。

駅名1K1DK1LDK2DK2LDK
蒲田9.08万円11.18万円14.73万円12.41万円18.35万円
大森9.14万円12.67万円14.7万円12.83万円18.75万円
馬込7.99万円10.29万円13.28万円11.45万円14.16万円
西馬込8.21万円9.36万円13.13万円12.37万円16.51万円
池上8.01万円10.14万円12.28万円13.45万円16.12万円
蓮沼8.95万円10.96万円12.46万円11.44万円15.59万円
品川(参考)10.3万円13.32万円21.55万円29.96万円

参考:ホームズ 家賃相場情報 より作成

不動産投資における「大田区」の将来性

大田区は治安の良い閑静な住宅街が多く、住みやすいエリアです。

人口構成を見ると単身者が比較的多く、都心、羽田空港、横浜方面へのアクセスが良いことから、単身サラリーマン向けのマンションへのニーズが高いと考えられます。

特に現在では「地域力を生かした大田区まちづくり条例」により、30戸以上の共同住宅の場合はファミリー向け住戸を一定割合以上設置するなどワンルーム規制が敷かれており、需要に関して供給が多い状況にはなりづらくなっています。

さらに、品川の再開発によるエリアの活性化や路線の増設から、近場にある大田区は単身サラリーマンのニーズが急上昇すると予想されます。

品川駅周辺は
・マイクロソフトや三菱重工業、キャノンといった大企業が多い
・さらに現在開発中のエリアには優良企業を多数誘致することが予定されている

以上のことから、属性の良い入居者が多数、大田区に押し寄せることも期待できます。

閑静な住宅街でありながらアクセス力や将来性が抜群というバランスの取れた大田区は、不動産投資先としても非常に有望なエリアです。これから不動産投資を考えている方は、大田区のワンルームマンション投資に挑戦してみてはいかがでしょうか。

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