成功への近道!地価UP&人口増加が続く「練馬区」の不動産投資

練馬区は23区の中で最も新しい区で、人口の多さはトップクラスを誇ります。都心まで乗り換えなしで行けるアクセス力があり、緑豊かな公園が数多く点在しており、駅周辺の買い物や飲食も便利なことからファミリーだけではなく単身世帯のサラリーマンにも住みやすいエリアです。
今回の記事では、練馬区の不動産投資エリアとしての魅力や将来性について解説します。

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練馬区の立地と特徴

練馬区は東京23区の最北西部に位置しており、23区の中で唯一、特別区が規定された後、板橋区の一部が分離され、新設された区です。
豊島区、杉並区、中野区、板橋区と隣接しており、都心へのアクセス力は抜群です。
ショッピングや飲食に便利な繁華街がありながら、住宅街は緑に囲まれた閑静な環境であることから住みやすさにも定評があり、70万人以上の人口を抱え、23区内でもトップクラスの住宅区に発展しています。
また、公園の数が23区内で最も多く、休日には花や緑に囲まれた自然の中で過ごしたり、スポーツを楽しんだりできる点も大きな魅力です。

エリアごとの特徴

練馬区を大きく分けると、以下の4エリアに分割されます。
それぞれの特徴についても解説していきます。

【1】練馬エリア
都心へのアクセスの良さが最大の魅力で、練馬駅から電車一本で池袋まで行くことができます。駅周辺にはリーズナブルでおいしいお店が多く、外食派の単身世帯に嬉しいエリアです。

【2】石神井エリア
昔ながらの商店街や公園がある閑静な住宅地で、落ち着いた雰囲気が魅力です。駅前や公園通りは高級住宅街となっています。

【3】大泉エリア
西武池袋線の大泉学園駅前には大型のショッピングモール「ゆめりあフェンテ」と「グランエミオ大泉学園」が設置されており、買い物環境が充実しています。街並みは景観が整い、美しく、女性やファミリー層に特に人気があります。

【4】光が丘エリア
都営地下鉄大江戸線「光が丘駅」には、駅直結で区内最大のショッピングモール「光が丘IMA」があるほか、飲食店やカフェも充実しています。また、光が丘公園という大きな公園があり、さまざまなスポーツを楽しむことができます。

練馬区の交通アクセス

練馬区の魅力は閑静な住宅街でありながら都心へのアクセスが良好な点にあります。
練馬区には19の駅があり、JRの路線は通っていないものの、以下7路線の利用が可能です。

■練馬区を走る7路線
・東京メトロ有楽町線    ・東京メトロ副都心線
・都営大江戸線
・西部池袋線        ・西武新宿線
・西武有楽町線       ・西部豊島線

中でも練馬駅は、西武池袋線・西武豊島線・西武有楽町線、及び都営大江戸線の乗り入れがあり、山手線のターミナル駅に直接アクセスできます。
練馬から池袋までは直通7分、新宿までも直通18分で行くことができ、西武有楽町線を利用することで永田町、有楽町、豊洲へもアクセス可能、また小竹向原駅で副都心線へ乗り換えれば渋谷や新宿三丁目、横浜などへも行きやすくなっております。通勤・通学はもちろんのこと、休日のショッピングやレジャーにも便利です。

さらに、区内には練馬区コミュニティバス(みどりバス)を始め、関東バス、京王バス、国際興業バス、都営バス、西武バスの路線があり、バスでの移動もスムーズです。

練馬区の治安

練馬区は治安の良いエリアとしても知られています。

人口当たりの犯罪認知件数(犯罪率)は23区内で4番目に低く、安全性は極めて高いといえます。

参考)23区の治安の良さ(犯罪率の低さ)トップ5(令和2年度)

順位区名犯罪発生数(件)人口(人)犯罪率
1文京区912236,2930.39%
2杉並区2573585,3880.44%
3世田谷区4231942,5310.45%
4練馬区3374743,5670.45
5品川区2049416,9340.49%

参考:警視庁 区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数
参考:東京都の統計 東京都の人口(推計)- 過去の推計 - 
※人口は令和2年12月の推計値

練馬区の防犯対策としては7台のパトロールカーを導入(2019年1月時点)し、区内をパトロールしています。また、「地域のことは地域で協力して守る」という考え方のもと、パトロールカーの貸出事業や防犯カメラの維持管理費の補助などを行っています。

参考:練馬区 防犯・防火対策

練馬区の人口推移

不動産投資のエリアを選定する際には、現在の周辺環境やアクセス力はもちろんのこと、今後の居住ニーズを見極めることも重要です。練馬区の人口とその内訳から、居住地としての将来性を考えてみましょう。

23区内で2位の人口

まずは人口から見ていきます。先ほどご紹介した通り、練馬区の人口は23区内でもトップクラスで、東京都が発表した2021年6月の推計値では約74万人、23区内で2位となっています。

順位区名人口(人)
1世田谷区941,903
2練馬区743,989
3大田区738,341
4江戸川区689,822
5足立区683,335

参考:東京都の統計 東京都の人口(推計)- 過去の推計 - 

人口増加率

23区が成立した昭和22年から現在(令和3年)において、練馬区の人口は増え続けています。23区内で昭和22年以降人口が一貫して増加し続けているのは、練馬区と江戸川区のみです。

また、国立社会保障・人口問題研究所が発表した『日本の地域別将来推計人口』(平成30(2018)年推計)によると、練馬区は今後も人口増加が続くと予測されており、その増加率は23区の平均を超えています。現在においても今後においても、大規模な住宅区としての存在は揺るぎないものであると予想されます。

参考:国立社会保障・人口問題研究所 『日本の地域別将来推計人口((平成30(2018)年推計)

練馬区の注目エリア

一口に練馬区といっても、エリアごとに乗り入れ路線や駅周辺の環境、住宅街の雰囲気などが異なります。今後、特に有望だと思われるエリアをいくつかご紹介しましょう。

※周辺の店舗情報は2021年7月現在のものです。また、店名の後の時間は営業時間を表していますが、一部のフロアや専門店では営業時間が異なる場合があります。

西武池袋線 沿線(練馬・石神井エリア)

まずご紹介するのは西武池袋線の桜台駅、練馬駅、練馬高野台駅、石上井公園駅です。いずれも池袋まで10~20分でダイレクトにアクセスでき、池袋の乗り入れ路線である以下の7路線への乗り換えもスムーズです。
・JR埼京線
・JR山手線
・東京メトロ丸ノ内線
・東京メトロ有楽町線
・東京メトロ副都心線
・東武東上線
・JR湘南新宿ライン
それぞれのエリアの特徴や周辺環境についても詳しく見ていきましょう。

【1】桜台駅
練馬区の西武池袋線乗り入れ駅の中で最も池袋に近いのがこの桜台駅で、池袋までの所要時間は10分で、新宿、渋谷、東京といった山手線のターミナル駅へアクセス良好です。乗り入れ路線は西武池袋線のみですが、隣駅の練馬駅から都営大江戸線へ乗り換えで六本木、汐留方面へもアクセス可能です。

駅周辺には西友桜台店(7:00~25:00 ※食料品と日用品のフロア)や、まいばすけっと桜台駅北店(8:00~0:00)、コープみらいミニコープ桜台駅前店(9:30~21:00)などがあり、日常の買い物に不便はありません。

娯楽施設や大型のショッピングモールはなく、レジャーやショッピングの面ではやや物足りない点はありますが、練馬駅や江古田駅に行けば大抵の施設は揃っています。

普段は静かな住宅街で生活し、休日に一駅隣の繁華街へ足を伸ばすといったライフスタイルに向いており、オンとオフの切り替えを大切にする単身世帯のサラリーマンにも住みやすいエリアであるといえます。

【2】練馬駅
練馬区の最主要駅である練馬駅には、先ほどご紹介した通り西武池袋線を始め4路線の乗り入れがあり、池袋で乗り換えをすれば、都心だけではなく横浜方面へのアクセスも良好です。

駅前にある8階建ての複合施設「ココネリ」には、練馬駅リハビリテーション病院、練馬区立区民・産業プラザといった医療・公的施設のほか、ユニクロ、カルディ、ドラッグストアのトモズ(9:00~22:00)、食品スーパーのライフ(9:00~1:00)といった商業施設が揃っています。
その他にも、西友練馬店(9:00~1:00)、まいばすけっと練馬駅南店(7:00~24:00)など遅くまで営業しているスーパーもあり、仕事帰りの買い物に不便を感じることはありません。

駅周辺は北口と南口で表情が大きく異なります。
南口はさまざまな店が建ち並ぶ飲食店街となっており、仕事帰りの外食や飲み歩きに便利です。それに対し、北口は静かでのどかな住宅街が広がっています。決して派手さはありませんが、アクセス力と住みやすさを兼ね備えた魅力的なエリアです。

【3】練馬高野台駅
練馬高野台駅は1994年に開業された、西武鉄道内で最も新しい駅です。
池袋までは約20分でアクセスでき、乗り換えもスムーズです。

駅前には24時間営業の西友高野台店があるほか、ヨークフーズ練馬高野台店(10:00~23:00)やピーコックストア高野台店(8:00~22:45 ※地下1階・1階のみ)があり、日々の買い物に困ることはありません。

また、駅前には、24時間体制の救急外来を行う順天堂大学医学部付属練馬病院があるため、急な病気や怪我をした場合も安心です。

公園が多く、駅を降りてすぐの石神井川ではウォーキングができるほか、春には桜並木を楽しむことができます。日々の生活に必要なお店や施設がコンパクトにまとまった、自然あふれる住みやすいエリアです。

【4】石神井公園駅
石神井公園駅は都心へのアクセスはもちろんのこと、バスの行き先も豊富で、吉祥寺駅・荻窪駅・阿佐ヶ谷駅など他路線の駅に出ることができるほか、羽田空港直通のリムジンバスも運行しています。

駅前には24時間営業の西友石神井公園店を始め、ヨークフーズ石神井公園店(10:00~23:00)、ライフ石神井公園店(9:30~24:00 ※1階)のほか、素材や製法を吟味したオリジナルの食品ブランド商品が購入できるクイーンズ伊勢丹石神井公園店(10:00~22:00)があり、日用品からちょっとした贅沢まで、バリエーション豊富な買い物をすることができます。

駅前の商店街には飲食店が立ち並び、チェーン店や昔ながらの個人経営の飲食店がバランス良く揃っています。
駅名にもなっている街のシンボル「石神井公園」では、美しい並木道での散歩やジョギング、公園の中央にある池ではボートや釣りを楽しむことができます。

大江戸線・有楽町線 沿線(光が丘・成増エリア)

続いて東京メトロ大江戸線・有楽町線に目を向けて、おすすめエリアを解説します。なお、成増駅は板橋区内の駅ですが、有楽町線沿線であること、練馬区に近いことから併せてご紹介します。

【1】光が丘駅
光が丘駅は1970~1980年代に再開発されたニュータウンで、整然とした街並みが特徴です。都営大江戸線の乗り入れがあり新宿まで24分でアクセス可能です。通勤時間には混みあいますが、光が丘駅は大江戸線の始発駅であるため、座れることが多いのも嬉しいポイントです。

駅直結のショッピングセンター「光が丘IMA」(10:00~21:00 ※店舗により異なる)にはアコレ(7:00~23:00)、イオン練馬店(9:00~23:00 ※食料品フロア及び日用品フロア)といったスーパーを始め、飲食店やアパレル、クリニック、英会話教室など120店舗を超える専門店がひしめいており、日々の買い物から通院、習い事までを駅中で完結させることができます。

光が丘公園では野球やテニスといったスポーツやバーベキュー、バードウォッチングを楽しむことができます。
スタイリッシュな雰囲気のある洗練された町並みでありながら、緑豊かで温かな雰囲気も漂う、生活しやすいエリアです。

【2】成増駅・地下鉄成増駅(板橋区)
成増駅は東武東上線の乗り入れがあり池袋まで直通11分、地下鉄成増駅は東京メトロ有楽町線、副都心線の乗り入れがあり、池袋まで直通16分、渋谷まで直通26分でアクセス可能です。

駅周辺には24時間営業の西友成増店を始め、マルエツ成増南口店(10:00~1:00)、業務スーパー成増店(9:00~22:00 ※2021年7月より一時的に21:00閉店に変更)、また自家製総菜や輸入菓子などを取り扱う成城石井 エキア成増店(8:00~23:00)が立ち並び、日々の買い物に不自由することはありません。

下町ののんびりした雰囲気の漂う治安の良い町で、駅周辺の商店街にはカフェやファミレスが立ち並ぶ、特に一人暮らしの女性には嬉しいエリアです。

練馬区の家賃相場

上記でご紹介した注目エリアの家賃相場と、練馬駅から容易にアクセスできる都心の駅である池袋・新宿駅の家賃を比較すると以下のようになります。練馬区は都心へ10~20分程度で行ける好立地ながら家賃は手頃であり、単身世帯のサラリーマンにも住みやすいエリアであるといえます。

 駅名1K1DK1LDK2DK2LDK
桜台駅7.35万円8.81万円12.23万円9.71万円15.29万円
練馬駅7.42万円9.58万円13.54万円10.66万円17.65万円
練馬高野台駅6.33万円9.20万円10.34万円12.44万円
石上井公園駅7.16万円8.00万円11.36万円9.07万円16.00万円
光が丘駅6.26万円10.09万円12.73万円
成増駅
(板橋区)
7.52万円10.66万円11.73万円8.76万円13.48万円
地下鉄成増駅
板橋区
7.54万円9.85万円11.18万円6.75万円12.32万円
(参考)池袋駅9.19万円12.30万円14.74万円12.38万円21.90万円
(参考)新宿駅11.22万円12.33万円18.48万円33.31万円

参考:ホームズ (家賃相場情報 より作成)

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練馬区の地価推移

先ほどご紹介した通り、人口に関しては今後もコンスタントに増加を続けると予想され、将来性は良好といえます。
もう一点、別の尺度として、地価にも目を向けてみましょう。過去10年(2010年~2020年)における練馬区の地価推移をグラフにすると以下のようになります。

練馬区の地価は微増減を繰り返していましたが、2016年からは毎年2~3%程度のコンスタントな地価上昇が見られます。今後人口が増加することが予測されている点と併せて考えると、将来性は十分にあるといえるでしょう。

不動産投資における練馬区の将来性

練馬区は緑が多い閑静な住宅街であり、治安の良さは23区内でもトップクラスです。それに加え、都心へ直行できるアクセス力の強さと駅周辺の飲食店やショッピングモールの多さから、単身世帯のサラリーマンにとっても利便性の高い、住みやすいエリアです。

人口増加率も高く、今後の発展が期待されます。これから20年、30年と長期的な不動産投資を考えている方は、練馬区での物件購入を検討してみてはいかがでしょうか。

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