不動産投資とは?を簡単に解説してみた【仕組み~始め方】

不動産投資とは?他の投資との違いとメリット・デメリットを解説

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資と呼ばれます。難しい面もありますが、多くのサラリーマンが副業としている投資のひとつです。
特に、ワンルームマンション投資は投資費用が抑えられるため、投資初心者にもオススメで、効率良く収益を上げることが可能です。
しかし、不動産投資には独特の特徴があり、スタートの前に知っておかなければならない点がいくつかあります。
不動産投資がどのような仕組みなのか、初心者にもわかりやすく解説します。

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不動産投資とは

まずは不動産投資とはどのようなものかご紹介します。

不動産投資で得られる効果

不動産投資は、投資用不動産を購入して、その運用によって利益を得る投資です。
基本的には入居者からの家賃収入と物件の売却から成る投資法ですが、その他にも以下のような効果があります。

・老後の年金対策
・生命保険代わり
・税金対策

家賃収入でローンを返済することで日々の生活に負担をかけずに資産を作り、将来においては安定的に収入を得る土台を作ることで、年金の心配は軽減されます。不動産投資は老後の資金にも対応し得る有用な投資です。

また、金融機関から融資を受けて不動産運用をする場合、団体信用生命保険の効果を享受することができるため、終身の生命保険を付保しているのと類似した効果を得ることができます。

加えて、不動産投資の税金対策の肝は「相続税対策」です。現金や他の有価証券で遺すより、不動産として遺すほうが相続税を抑えることができるため、節税対策にもなります。

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他の投資との違い

他の投資と大きく違う面は「リスクとリターン」の大きさです。
以下の図は、不動産投資と代表的な投資を比較したものです。

比較的簡単に始められるワンルームマンション投資から、大規模な1棟マンション投資まで手法は幅広いですが、株式投資やFXなどの投資商品全体から考えるならば中級クラスと言えるでしょう。

また、投資を始めるにあたって、運用の手間についても注目しましょう。
株式や、FXは、リターンも大きいですが、自身で運用するため、為替相場や国内外の経済情勢など多方面に渡る情報収集をする必要があり、手間や時間がかかります。投資信託は、プロに運用を任せるための手数料と、ある程度のリスクを許容したうえでリターンを得られる商品になります。

一方で、不動産投資は運用については管理会社に委託でき、ほったらかしに出来る点は、本業をしながら投資をする人にとっては魅力的な点です。
また、株式投資やFXなどと大きく異なるのが、先に挙げた「生命保険代わりになること」や「税金対策になること」です。これらは他の投資には見られない不動産投資の大きなメリットと言えます。

不動産投資で利益を得る仕組み

次に、不動産投資をすることで得られる利益の仕組みについて解説します。

インカムゲイン(家賃収入)

インカムゲインとは、資産を保有することで安定的・継続的に受け取れる利益のことです。
つまり、不動産投資においては「家賃収入」のことを指します。
例えば、1部屋10万円の区分マンションを3部屋所有し、すべてが満室であれば、毎月30万円のインカムゲインを得ることが出来ます。

キャピタルゲイン(売却益)

キャピタルゲインとは、保有していた資産を売却することによって得られる「売却益」のことを指します。
例えば、3,000万円で購入した不動産が、3,500万円で売却することができた際には、500万円のキャピタルゲインを得ることが出来ます。

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不動産投資の種類

それでは不動産投資には、どのような種類があるのでしょうか。

区分マンション投資

不動産投資の中でも、初心者でも始めやすく最もポピュラーな投資です。
区分マンション投資はワンルームマンションを代表とする単身者向け物件、そしてファミリータイプ向けの物件の2つに分けられます。
大きな違いは物件価格です。ファミリータイプはワンルームマンションより部屋が広い分、購入費用が多く掛かります。

1棟アパート・マンション投資

1棟アパート投資は、4~6室程度の比較的小さな物件もあれば20室を超えるような大きな物件もあります。小さな物件は購入費用が安く済みますが、大きな物件と比較するとリターンも小さくなります。大きな物件はその逆で、リターンは大きいですが、購入費用がそれだけ多く掛かります。

また、アパートだけでなく、マンション1棟をまるごと投資対象とする物もあります。
アパート、マンションに限らず、1棟投資の場合は購入費用が大きくなるだけでなく、大規模改修費用なども発生します。メンテナンスの費用が多く掛かるのでキャッシュフロー管理も簡単ではなく、不動産投資の中でも上級者向けと言えるでしょう。

その他の不動産

不動産投資は一般的にはマンションやアパートのような住居系不動産が多いのですが、その他にも投資対象はあります。

・戸建て住宅
・駐車場
・コインランドリー などです。

いずれの投資もマンションやアパートなどとは性質が全く異なります。
運用には独特のノウハウが必要なので、初心者向きとは言えないでしょう。

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初心者にオススメの不動産の種類とは

不動産投資の初心者には、まずは投資金額を抑えた区分マンション投資、その中でもワンルームマンションが手堅い投資といえるでしょう。その理由は以下になります。

1)少額資金から始められる
2)複数所有でき、リスク分散ができる
3)コンパクトな部屋だからこそ修繕費を抑えられる
4)流動性が高く、売却しやすい

少額資金でスタートできるため、複数エリアに分けて分散投資をすることで、万が一の際のリスクヘッジにもなります。また「流動性」があり、売却したい時に売却しやすいという特徴もあります。管理しやすく、リスクが低い区分マンション投資は初心者向けと言えます。

不動産投資のメリット・デメリット

次に、区分マンション投資にフォーカスして、メリットとデメリットを挙げてみましょう。

メリット・老後の年金対策・生命保険代わり
・税金対策
・市況に左右されにくい
・次世代に資産として引き継ぐことができる
デメリット・空室の発生
・地震などの災害リスク

 

不動産投資にも株式、FX等の投資のようにデメリットやリスクが存在します。
ですが、経年劣化による資産価値低下や空室リスクについては、ある程度予測ができます。
天災リスクも同様に被害を受けにくい物件を選定することでリスクを最小限にすることが可能です。リスクヘッジできる物件を所有できるか否か、が収益を大きく左右するため、管理体制の基盤があり、好条件の物件を提案する信頼できる不動産投資会社選びが重要となります。

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不動産投資に必要なお金

不動産投資の物件の購入時には、ある程度まとまった費用が必要となるため、費用の内訳をご自身でしっかり把握しておく必要があります。不動産投資をスタートするために必要な費用を挙げてみました。

物件の頭金

不動産投資には高額な資金が必要であるため、銀行融資が欠かせません。銀行融資にも様々な条件があり、驚くほど好条件での融資も見られます。
※プロパティエージェントでは、頭金10万円から不動産投資を始めることが可能です。

諸経費

不動産購入時には、一般的な商品の購入よりも多くの費用が発生します。例えば次のような費用です。

・不動産会社に支払う仲介手数料
・不動産取得税や消費税、登録免許税などの各種税金

これらの費用は物件の購入価格によって変動します。基本的には購入価格が高くなれば、それだけ多額の費用が必要となります。

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物件運営のための費用

購入後、運用する期間にも費用が発生します。
例えば、アパートであれば廊下やエントランスなどの共用部分の光熱費が必要になります。また、物件にもよりますが原状回復費用なども発生することでしょう。
いずれもスタート時から発生するので、資金的に余力を残しておかなければなりません。
ちなみに、ワンルームマンションをはじめとする区分マンションの場合は、多くの場合が最初から管理会社の管理となるため、管理手数料が発生することを把握しておきましょう。

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費用の目安

これらの費用ですが、基本的には取引額に比例して計算されます。つまり、コストを抑えたワンルームマンションのような物件では費用を低く抑えられますが、1棟マンションのような高額物件では、費用が高額になります。
一般的に、頭金は物件費用の2割を目安とし、諸経費は1割を目安と言われていますが、ローンによってはこれらの経費も含めて融資をしてくれる場合もあり、手持ち費用があまりない方でも不動産投資を始めることは可能です。
そのため、不動産投資を始めてみたいという方には、コストを抑えて運用できるという点で、ワンルームマンション投資をおすすめします。
※プロパティエージェントでは、手付金のみ現金で、頭金なし、諸費用もローンに組み込めるプランもございます。

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不動産投資を始めるまでの流れ

不動産投資において、成果を左右する「物件」との出会いは一期一会といえます。
タイミングを逃さないためにも、物件購入の申込をしたあとの流れを把握してスムーズに進めましょう。

重要事項の説明

まず、不動産会社から重要事項の説明を受けます。
重要事項には物件の仕様や契約についての様々な条項があります。
不動産オーナーとしては物件の詳細まで知る必要があるので、非常に大切な段階といえます。
難しい用語が使用されることがあるため、わからないことがあれば、その場で質問しましょう。

売買契約

売買契約時に、手付金が必要となります。契約締結後に買主の都合で解約する場合は、支払った手付金の没収や違約金などが発生する場合もあるので、契約内容を十分に確認のうえ、サインしましょう。
なお、売買契約には印紙税が必要です。物件価格に応じて変わる税金のひとつですが、高額なものではありません。

金融機関の融資審査

銀行から融資を受けて投資をする場合は、契約後すぐに金融機関へ融資を依頼します。融資してくれる銀行を探すサポートをしてくれる不動産会社もあれば、自分で探さなければならない場合もあります。また、物件によっては担保価値の違いも発生するので、複数の銀行に相談し、より良い条件の銀行を探すことがポイントとなります。

ローン審査において、銀行は投資家の様々なデータと物件の担保価値などを集めて総合的に判断します。この時、銀行は投資家の収入の状況だけでなく、勤務先や勤続年数などもチェックします。

なお、銀行を探す場合には、購入予定の不動産の物件情報はもちろん、事業計画を持参する方が良い場合もあります。不動産投資をスタートした後の計画を立てておいて資料にまとめておくとスムーズに進みやすいでしょう。

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決済・登記・引渡し

ローンの審査を終えると、いよいよ決済に移ります。不動産会社に購入費用を支払います。

不動産取引において登記は非常に大切です。なぜなら、不動産取引では所有権の引き渡しが登記において決まるからです。
つまり、購入費用が支払われて所有権の引き渡しが行われるわけではなく、登記が行われて初めて所有権の引き渡しが行われるのです。
なお、登記は法務局にて手続きを行います。

保険手続きの検討

近年、地震や台風による災害は規模が大きいものが多く、オーナーとしても対策を打たなければなりません。
災害リスクに備える保険は火災保険と地震保険があります。


火災保険:
火災だけでなく、他の災害にも対応します。ただし、保証の範囲は保険の種類によって異なるので、保証の範囲をしっかりと確認しておくことが重要です。

地震保険:
地震保険といわれる日本において必要性の高い保険です。しかし、地震保険は基本的に火災保険とセットでなければ契約できません。火災保険に付随する保険だと理解しましょう。


火災保険と地震保険以外では、団体信用生命保険や家賃保証会社への加入が挙げられます。
住宅ローンで当たり前のように加入する団体信用生命保険は、不動産投資で物件を購入する際にも加入することが可能で、ローン返済中に名義人に万が一のことがあったときのリスクに備えられます。

また、家賃保証会社へ加入すると、入居者が家賃滞納した場合は保証会社が家賃を支払ってくれるため、家賃が回収できなくリスクを低減させることができます。

やみくもに保険に加入する必要はありませんが、多額の損害を被らないためにもさまざまなリスクに対して効率的な対策を行うことが大切です。

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不動産管理会社などの業者選定

投資用物件の管理を依頼する場合は、不動産管理会社の選定が必要になります。

投資用不動産は管理が非常に大切です。物件の管理状態が良くない場合には入居者が不満を感じてしまい、退去のリスク(=空室リスク)が発生するからです。
不動産管理会社は、入居者募集、家賃の入金確認、家賃滞納の催促や入居者からのクレーム対応、退去時の立会いなど、物件の運用・管理をするうえで重要なパートナーとなります。

ただし、管理会社によって、得意分野や対応してくれる内容が異なるため、サービス内容と料金、購入物件の状況と照らし合わせて選定しましょう。

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物件選定に迷ったら

不動産投資で成功するための大きなカギとなるのは「物件の質」と「プラン」です。
目的に合った物件選び、プラン作成をしないまま始めると、場合によっては大きな損失を被ることにもなり得ます。
また、初心者の場合は、不動産や手続きなどに不安を抱える人も多いことでしょう。そのためにも良い会社を選定することが大切です。

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不動産投資TIMES(プロパティエージェント)編集部

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