テレワーク影響で都心離れは本当?実態と投資物件への影響をデータ解説

テレワーク影響で都心離れは本当?実態と投資物件への影響をデータ解説

ウィズコロナ時代においては、三密を避けた「新しい生活様式」が推進されるようになり、自宅やコワーキングスペースなど、オフィス以外の場所で働く「テレワーク」を導入する会社が増えています。これはコロナ終息後も変わらないと考えられています。そのため、会社に近い首都圏に住む必要性が減少しつつある今、地方移住の注目度がアップしています。
もし本当に「都心離れ」が進んでいるのであれば、首都圏の不動産の価値は下落、空室リスクが大きくなる恐れがあります。

今回の記事では、今後の不動産投資のニーズの変化を人口の変化から読み解き、ウィズコロナ、アフターコロナにおける不動産投資で注意すべき点をご紹介します。

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数字から読み解く「都心離れ」の実態

2020年4月から5月の緊急事態宣言下において、「郊外」や「地方」に注目が集まり、インターネットで「過疎地の古民家」を検索する人が急増しました。その動きから、都心から地方への移住が急増するのではないか、と予測がなされました。
それから約1年がたった現在(2021年4月)、実際に「都心離れ」は進んでいるのでしょうか。いくつかの数字から解き明かしていきましょう。
 

東京一極集中は緩和されつつある

総務省が2021年1月29日に発表した「住民基本台帳人口移動報告 2020年(令和2年)」によると、2020年7月、8月、11月において東京都は転出者が転入者を上回る「転出超過」になりました。これは2013年7月以降、7年ぶりです。

2020年全体で見ると転入超過数(転入者数から転出者数を差し引いた数)は3万1125人と転入超過になっているものの、前年から約5万2000人減少、率にして6割以上減となり、転入超過となっている8都道府県(東京都,神奈川県,埼玉県,千葉県,大阪府,福岡県,沖縄県及び滋賀県)中、最も減少しています。

つまり、
「東京一極集中」は緩和されつつあるものの人口は変わらず増えており、「都心離れ」自体は起こっていないことが分かります。

参考:住民基本台帳人口移動報告 2020年(令和2年)結果
 

緩和といわれる理由

上記でご紹介した通り、2020年全体で見ると東京はいまだ転入超過が続いています。
しかし、東京一極集中都心の流れは多少停滞が見られます。
その原因であると考えられる2つの要因をご紹介します。

1】リストラの影響
東京商工リサーチが2021年1月に行った調査によると、
2020年に早期・希望退職募集を開示した上場企業は93社に上り、前年の35社から2.6倍もの急増を見せました。

開示した数が多い職種としては

  • アパレル・繊維製品が最も多く18社
  • 自動車会社と電気機器が各11社
  • 外食と小売りが各7社
  • サービスが6社

となっています。

新型コロナウイルス感染拡大により利用客数の減少や世界経済の悪化の影響を大きく受ける業種が中心となり、リストラが進められていることが読み取れます。
東京都の人口転出増の理由として、リストラによるUターン転職があることも十分考えられます。

参考:2020年上場企業の早期・希望退職93社 リーマン・ショック以降で09年に次ぐ高水準 : 東京商工リサーチ (tsr-net.co.jp)

【2】大学進学時の転出志向の変化
次に、地方在住の若年層における大学進学のタイミングでの東京への移住の減少です。
新型コロナウイルス感染拡大の影響を受け、東京の大学ではなく、地元での大学進学を検討する学生が増えています。

「三菱UFJリサーチ&コンサルティング」が2020年11月に発表した「新型コロナウイルス感染症による高校生・大学生の人口移動への影響に関する調査報告」によると、
高校在学中及び大学受験準備中の28.1%が進路を変更しており、21.3%が東京圏から地方圏へ、5.8%が地方圏から東京圏へ進学・就職先を変更しています。その理由としては、感染症リスクや家庭の経済的事情などが挙げられています。
 

今後、テレワーク普及で都心離れはさらに増加するのか

先ほどご紹介した通り、東京都においてはいまだ転入超過の状態が続いています。「都心離れ」は起こっておりませんが、テレワークの普及により今後は地方移住者が増える可能性があるのか、検証してみました。

パーソル総合研究所が2020年12月に公表した「第四回・新型コロナウイルス対策によるテレワークへの影響に関する緊急調査」によると、
正社員のテレワーク実施率は全国平均で24.7%となっています(調査期間:2020年11月18~23日)。
なお、4月10~12日は27.9%、5月29日~6月2日は25.7%となっており、緊急事態宣言時と比較するとわずかながら減少が見られ、「新しい生活様式」としてテレワークが進められているとはいっても、実際の普及率は上がっているとはいえない状況です。

東京都における最新の数字も見てみましょう。2021年3月に東京都が発表したテレワーク普及率は、緊急事態措置期間中の2月後半(2月22日~3月2日)において50.3%となっています。
およそ半数がテレワークを導入しているという結果となり、普及率としては決して低くは感じられません。しかし、もう一歩踏み込んでみるとその実態が良く分かります。
同調査ではテレワークの実施回数(週に何回テレワークを行っているか)の調査も行っていますが、その結果は以下の通りです。

週126.6% 週219.9% 週316.9% 週415.3% 週521.3%
※調査時点 3月2日

テレワークを導入している企業のうち、63.4%が週2日以上の出勤を課しているということが分かります。

以上の調査から、日本におけるテレワークの実態をまとめると以下のようになります。

1.テレワークの普及率はそれほど高いとはいえず、また状況によっては元のワークスタイルに戻る場合もある。

2.テレワークが導入されたからといって、完全に出勤しなくてよくなるわけではない。

実際テレワーク化により都心から郊外に移住した人からは、

「出勤が週1回になったので、通勤に2時間かかる郊外でも良いと思い引っ越したけれど、やはり通いづらさを感じるようになった」

「完全テレワークになったため郊外に移住したが、会社のコロナに対する危機意識が薄まり週4日勤務に変わってしまった。通勤が大変になり、早まったことをしたと後悔した」

などという意見が聞かれます。
このように完全にテレワーク化を実施している企業は決して多くないこと、またテレワークから通常の勤務形態に戻す企業も見られることから、地方移住は予想していたほど進まないと考えられます。

※本調査においては、テレワーク、在宅勤務、リモートワークなどの「出社しない働き方」を含めて「リモートワーク」としています。

参考:パーソル総合研究所 第四回・新型コロナウイルス対策によるテレワークへの影響に関する緊急調査(速報版)
参考: 東京都:テレワーク導入率調査結果をお知らせします!(第1737報)緊急事態措置期間中の2月後半の調査結果
 

東京一極集中緩和による都心ワンルームマンションへの影響は?

先ほどご紹介した通り、

  • 転出は増えているものの転入がそれを上回るため、東京都の人口自体は増加し続けている
  • テレワーク普及により地方移住や郊外への転出は増加の予兆はない

ということが見えてきたので、都心ワンルームマンションにおいては、今後も空室問題は起きないと考えられます。

ここで、それを裏付けるデータとして、コロナショック後にプロパティエージェントが行った独自調査から見えた「不動産投資」への影響について解説します。
 

プロパティエージェントの独自調査で分かった不動産投資のコロナ影響について

入居者の動態や不動産投資市場へのコロナの影響を調べるべく、入居者の方、及びオーナー様を対象にプロパティエージェントでは2つの調査を実施しました。
これらの調査では、新型コロナウイルスによる都心不動産への影響はさほど深刻ではないという結果が出ています。

【1】入居者動態調査アンケート
2020年7~8月に当社が管理する不動産(東京23区内、横浜、川崎)にお住いの方を対象に、ワークスタイルの変化や居住地変更の意思について伺いました。
その結果、緊急事態宣言下において半数以上の方がテレワークになったものの、解除後にテレワークを続行している方は25%に留まるなど、元の日常に近しい生活に戻りました。

緊急事態宣言解除後における出勤数についても、週3日以上出勤する方が59%(緊急事態宣言中は33%)、中でも5日出勤する方は37%(同16%)に至るなど、宣言時に進められたテレワーク化の動きが、解除後にはある程度止まったことが数字からもうかがい知れます。
また、居住地変更の意思を尋ねたところ、93%の方が「居住地を変更する予定はない」と回答されました。

このように、当社の調査からもテレワークが都心離れを加速させるものではないこと、都心不動産の賃貸ニーズは堅調であることが分かりました。

参考:都心不動産、コロナ禍においてもニーズは堅調~新型コロナウイルスに関する入居者動態調査アンケート~

【2】オーナーを対象とした中古ワンルームへの投資に関する調査
先ほどの調査は入居者の方を対象としていましたが、こちらは中古ワンルームマンションに投資をしている30~50代の投資家に対して行った調査です。

新型コロナウイルスの中古ワンルームマンション運用への影響について尋ねたところ、「全く影響がなかった」と答えた方が21.6%、「どちらかといえば影響がなかった」と答えた方が25.7%と半数近くに上りました。

また、「どちらかといえば影響があった」と答えた方は34%、「とても影響があった」と答えた方は18.7%という結果になりました。
影響としては「解約して地元に戻ると言われた」、「単身赴任者が減った」などという回答が見られ、やはり地方移住の動きはゼロではないことが分かります。

しかしながら、当社所有の不動産は緊急事態宣言下においても、また2021年2月現在に至るまでも、入居率99.5%以上と高い水準を維持しています。コロナウイルスの影響で退去者が出たとしても、すぐに次の入居者が入ることから、長期的に見ればコロナウイルスの影響はさほどないと考えられます。

参考:【1033人調査】中古ワンルームマンション投資は都心?地方?コロナ影響の実態
参考:プロパティエージェント 運用実績(管理戸数・入居率)

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ウィズコロナ、アフターコロナにおける不動産投資のポイント

先ほどご紹介した通り、テレワークが推進されているとはいえ、週に1~2回の出勤は必要であることが多いです。そのため、テレワークはもちろんのこと、たまにの出勤も快適にできることがこれからの住環境に求められます。
 

コロナ影響を受けにくいエリア物件の選定

不動産投資を行う際、最も大切なのは好立地の物件を選ぶことです。空室リスクや価値下落リスクが低く、安定した利益を得ることができるからです。
好立地といえばやはり都心です。コロナの影響により都心離れが進むと懸念されていましたが、先ほどご紹介した通り東京都の人口はコロナ禍においても増えており、手堅いニーズを維持しています。
コロナの影響によりテレワークが増えていますが、だからこそたまの出勤も苦にならない、衣食住の好環境が揃う都心エリアの物件であることが重要になります。
 

ウィズコロナを踏まえた投資用マンション選び

従来、単身世帯のサラリーマンにとって住居とは「寝に帰る場所」という意味合いが強いものでした。しかしウィズコロナにおいては在宅時間が伸び、快適に過ごし、快適に仕事ができる空間であることが求められます。
その点を踏まえ、以下のような設備や環境が整ったマンションを選びましょう。

【1】インターネット環境
テレワークを快適に行うために最も重要視されるのはやはりインターネット環境でしょう。光回線のような高速通信が可能なインターネット設備の需要は今後ますます増えていくと考えられます。

【2】防音設備
業務に集中するためには静かな環境が必要です。それに加え、オンライン会議や研修などの頻度も高まるため、他の居住者からの苦情や情報漏えいを防ぐためにも、防音設備の必要性はさらに増していくと考えられます。

【3】省エネルギー対策
テレワークの推進の中で問題となっているのが冷暖房費の増加です。天井や壁、床に断熱材が入っており断熱性能が高い、遮光ガラスやブラインドの設置などで夏季の日射遮蔽対策を行っているなど、光熱費を削減するための工夫がなされていることも、テレワークに適した住環境の条件です。

現在では「省エネルギー対策等級」により、どれだけ「エコ」な住宅であるかを数値で判定することが可能です。等級の高い住宅であることは、入居者に対する分かりやすいアピールポイントになりえます。

【4】新しい生活様式に適合した共有施設
先ほどご紹介した通り、テレワークに適した環境であることが今後の不動産選定において大きなポイントになります。それに加え、共有施設の設備や環境に関しても配慮が必要です。
例えば自動ドアや入力の必要ない顔認証のオートロックシステムなど、共有部分に手を触れないような設備を備えていること、エントランスやエレベーター、廊下などに十分なスペースがあることも住居を選ぶ際の判断基準のひとつになると考えられます。

【5】生活環境
従来は会社の近くで食事をしてから帰宅ということもできましたが、テレワークが多くなると自宅周辺に手軽に食事やテイクアウトができる飲食店があることも重要になってきます。
また、外食も自粛傾向にあるため、自宅で料理する人も増えており、スーパーやドラッグストアなど、食料品や日用品を購入できるエリアは需要が高まっています。通勤がしやすいことと併せて特に独身のサラリーマンに人気です。単に「都心」であるだけではなく、実際に生活しやすい環境であるかどうかという点にも注意しましょう。
 

プロパティエージェントの投資物件は首都圏特化・設備充実で今後も安心!

「新しい生活様式」の推進によるテレワークの普及は、地方移住のニーズを高め、都心離れの原因になると予想されていました。しかしながら、数字で読み解いてみると東京はいまだ転入超過であること、また毎日テレワークで仕事ができる会社はさほど多くないことが明らかになりました。今後も不動産投資を行うのであればやはり首都圏が強いといえるでしょう。

しかし首都圏であればどのような物件でも良いというわけではありません。新しい生活様式に沿って住環境へのニーズは変化しています。そのニーズを把握し、ニーズに合った物件を選定することがウィズコロナ、アフターコロナにおける不動産投資に求められています。

プロパティエージェントでは不動産管理会社としての豊富な実績と経験に加え、新型コロナウイルスが不動産投資に与える影響について独自に調査を行うことで常に新しいニーズや動向を把握し、不動産選定やオーナー様へのご提案を行っています。
東京23区内の好立地、かつWiFiや宅配ボックスなど設備の充実した単身者向けワンルームマンションに特化したプロパティエージェントの投資物件で、コロナに負けない資産運用に挑戦してみませんか。
ぜひ、一度お話を聞きにいらしてください。

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