コロナ問題から16ヶ月!不動産投資への影響分析と「2021年」今後の予測

2020年1月、新型コロナウイルス感染拡大のニュースが発表されてから1年4ヶ月が経ちました。三密を避ける行動や消毒の徹底など「新しい生活様式」の浸透により、私たちの生活は大きく変わりつつあります。
それに加え、コロナの影響で延期されていた2020年東京オリンピックを今年こそは開催するという動きも見られており、経済や社会情勢への影響が注目されています。
このように情勢がめまぐるしく変わる中で、不動産投資はどのように影響を受け、また今後どのような変化を見せるのでしょうか。今回の記事では、2021年の不動産投資の動向を、今後、起こりうるさまざまな事象からの影響を織り込みつつ予想していきます。

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2020年の投資用不動産市況を振り返る

まずは、市況予測の判断材料として2020年の投資用不動産市況について確認しておきましょう。

 

販売戸数

不動産経済研究所の発表によると、2020年上半期(1~6月)に供給された投資用マンションは3,484戸です。前年同期(2019年1~6月)の3,196戸と比較すると、288戸、9.0%の増加が見られます。

また供給エリアのトップ5は以下のようになっています。

1位:江東区(434戸)

2位:新宿区(410戸)

3位:川崎市中原区(264戸)

4位:横浜市神奈川区(234戸)

5位:大田区(209戸)
コロナ禍においても、東京都及び横浜・川崎エリアのマンション販売数は堅調であるといえます。

参考:不動産経済研究所 プレスリリース 不動産経済 マンション・データニュース(2020年8月6日発表)

 

価格

不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」の発表したデータによると、
中古の投資用区分マンションの平均価格は1,494万円であり、前年1,566万円と比較すると4.6%の減少が見られます。
首都圏の平均価格は1,757万円(前年1,889万円、7.0%減少)であり、全国平均より価格下落率が高くなっています。

参考:不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 ( けんびや ) 収益物件 市場動向年間レポート2020年

 

利回り

不動産価格の下落に伴い、中古の区分マンションについては利回りの上昇傾向が見られます。先ほどご紹介した健美家のデータによりますと、全国平均で7.68%(前年比0.31%上昇)、首都圏で7.06%(前年比6.7%上昇)となっています。
一棟アパート、一棟マンションは利回り下降の傾向が見られることから、これから不動産投資を始めるのであれば、中古市場では区分マンションが有利な状況であるといえます。

 

2020年のコロナ危機による「不動産」への影響とは?

続いて、2020年を振り返り、コロナウイルスに関連する事象を整理し、コロナ危機は不動産投資にどのような影響を与えたのかを考えてみましょう。

 

2020年コロナ危機年表

1月6日中国武漢で原因不明の肺炎が発生
14日WHO 新型コロナウイルスを確認
15日本国内で初めて感染確認
30日WTO「国際的な緊急事態」を宣言
2月3日乗客の感染が確認されたクルーズ船 横浜港に入港
13日日本国内で初めて感染者死亡
27日安倍首相 全国すべての小中高校に臨時休校要請の考えを公表
3月9日専門家会議「3条件(3密)重なり避けて」と呼びかけ
24東京五輪・パラリンピック1年程度の延期を決定
4月77都府県に緊急事態宣言
16日緊急事態宣言を全国に拡大 13都道府県は「特定警戒都道府県」に
5月4日政府 緊急事態宣言を5月31日まで延長
14日政府 緊急事態宣言を39県で解除 8都道府県は継続
20日夏の全国高校野球 戦後初の中止決定
25日緊急事態 全国解除
6月2東京独自の対策「東京アラート」を発出(同月11日解除)
7月22日「Go To トラベルキャンペーン」を開始
8月28日政府 新型コロナ対策の新たな方針を発表

2021年前半までに全国民分のワクチン確保を目指す

11月10日ファイザー製のワクチン「90%超の予防効果」と暫定結果発表
16日GDP(7-9月)年率換算で前期比+21.4%、比較可能な1980年以降で最大の伸び率に
20日ファイザー 米当局に新型ワクチン緊急使用許可を申請
30日モデルナ 米当局に新型ワクチン緊急使用許可を申請
12月8日イギリス 新型コロナウイルスのワクチン接種開始
11日米FDA(食品医薬品局)がファイザーなど開発のワクチンの緊急使用許可
14日アメリカ ファイザーの新型コロナワクチン 接種開始
15日「Go To トラベルキャンペーン」全国一時停止
18日ファイザーの新型コロナワクチン 日本で承認申請

(2021年2月14日正式承認 同月17日医療従事者を対象とした先行接種開始)

新型コロナワクチン 厚労省が2月下旬の接種開始準備を指示
26日全世界からの外国人の新規入国  28日から1月末まで停止

参考:NHK特設サイト 新型コロナウイルス

 

コロナ危機が不動産に与えた影響

こうして振り返ると、2020年は初頭から新型コロナウイルス確認、緊急事態宣言、オリンピックの延期、「Go Toトラベルキャンペーン」の実施と中止など、新型コロナウイルスに振り回された一年といえます。
こうしたコロナ危機の大きなうねりの中で、不動産はどのような影響を受けたのでしょうか。

先ほどご紹介した通り、マンション投資に関しては中古の区分投資マンションの価格がやや下がったものの、販売戸数や利回りには悪影響が及んでおらず、影響はさほどないといって良いでしょう。

しかし、オフィス用不動産市場はコロナ危機の影響を受けました。

三鬼商事株式会社が発表した「オフィスマーケットデータ」によると、東京ビジネス地区(都心5区/千代田・中央・港・新宿・渋谷区)の2021年3月時の平均空室率は5.42%(前年同月:1.5%、3.6倍増)、平均賃料は21,541円/坪(同22,594円/坪、4.7%減)となっています。

もちろん、これらの変化が全てコロナ危機に関係するものであるとは断定できませんが、コロナ危機による企業拠点の集約や撤退がオフィス物件の需要や賃料に影響を与えた部分も少なからずあると考えられます。

それに対し、都内区分マンションでは空室率の変化はさほどみられません。プロパティエージェントの所有するマンションでは、2020年の空室率は1.02%以下と低水準を維持しています。コロナ危機において、区分マンション投資はオフィス物件投資と比較しても、さほど影響を受けていないといえるでしょう。

参考:三鬼商事株式会社 オフィスマーケットデータ 東京ビジネス地区/2021年03月時点

参考:プロパティエージェント 運用実績

 

2021年に起こりうる不動産投資に影響を与える事象

2020年に続き、2021年コロナやオリンピックが不動産投資に与える影響が気になるところです。2021年にはどのような事象があり、また不動産投資にはどのような影響を与えるのか予想してみましょう。

 

コロナワクチンの普及

新型コロナウイルスに対抗するワクチンの開発や普及状況は、世界経済に大きな影響を与えています。ワクチンの接種により感染や重症化を防ぐことができるため、ワクチンを開発した企業のみならず、コロナウイルスの影響で業績が悪化していた職種の株価も回復し、世界経済においてプラスの方向に働くことが期待されています。

日本においても2021年2月より接種が開始され、経済回復への期待から株価の上昇が見られています。
不動産価格は株価に半年から1年ほど遅れて連動する傾向があるため、今後、株価の上昇に伴って不動産価格が上昇することが予想されます。
コロナウイルスの影響による不動産価値や家賃の下落については、さほど心配することはないと考えられます。

 

テレワークの普及

新しい生活様式が浸透する中で、ワークスタイルにも改革が見られます。その代表的なものがテレワークの普及です。テレワークの普及により出勤の必要がなくなることから、サラリーマンの住居ニーズは都心から郊外・地方へ移るとの予測もなされました。

しかし、実際のところはテレワークの普及率はさほど高くなく、またテレワークを導入している場合も週1~3日の出勤が必要である企業も少なくありません。
テレワークが普及しているとはいえ、通勤は免れるものではなく、通勤に便利な都心の物件へのニーズは今後も堅調であると考えられます。

しかし、テレワークの推進によって大きく影響を受ける不動産もあります。それはオフィス物件です。テレワークやフレックスタイム制の導入、コワーキングスペースやサテライトオフィスの利用などにより、オフィスの縮小化は今後進むと考えられます。
ワークスタイルのあり方が変化し、働く場所に対するニーズが読みにくくなっている現在、人が生活する場所として必ず必要な住居用不動産は手堅い投資先であるといえるでしょう。

関連記事:テレワーク影響で都心離れは本当?実態と投資物件への影響をデータ解説

 

東京オリンピックの開催有無の決断

2020年から延期されている東京オリンピックですが、新型コロナウイルスの影響を受け、今年も開催できるかどうかは不透明な状況です。東京オリンピックが開催、もしくは中止になった場合、不動産投資はどのような影響を受けるのでしょうか。

一般的にオリンピック開催国は「オリンピック景気」に湧き、開催後はその反動であるかのように経済が冷え込み、地価や不動産価格は暴落すると囁かれることもあります。
しかし、実際のところ東京オリンピックの開催は不動産市況にさほど影響を与えることはないと考えられます。その主な理由は以下の2点です。

 
【1】オリンピックに伴うインフラ整備や建築がほぼ完了しているため
オリンピック景気を誘発する要因の一つに、インフラの整備や都市の再開発による建築需要及びそれによる雇用の促進があります。景気が冷え込んだ際は、公共事業などで国内総生産(GDP)や雇用、民間消費などを上げる「財政出動」と呼ばれる政策が行われますが、オリンピックの誘致もひとつの財政出動であるといえます。
しかしながら、インフラの整備や都市の再開発は現時点でほぼ完了しています。今後、大規模な事業が行われるとも考えづらく、景気への影響はさほどないと考えられます。

 
【2】オリンピック開催前後で住居ニーズが大きく変わるとは考えづらいため
オリンピック開催後は経済が冷え込み不動産価格も下落する、との懸念の声も上がりますが、住居はオリンピックの開催有無に関わらず生きていくために必要なものであり、開催前後でニーズが大きく変わる可能性は低いです。
また、再開発によって利便性が向上したエリアは、開催後も不動産価格は維持、もしくは上昇すると考えられます。
実際、近年オリンピックを開催したアトランタ、シドニー、アテネ、ロンドンの住宅価格は、開催後も下落することなく緩やかに上昇しています。

上記の理由はオリンピックが中止になった場合にも当てはまります。つまり、2021年にオリンピックが開催されても、また中止になっても、不動産投資にはさほど影響がないと考えられます。

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 2021年の不動産予測

2021年はコロナウイルスやオリンピックの影響もあり、2020年に続いて激動の年になると予想されます。その変化は不動産投資にとってプラスになるのでしょうか、それともマイナスに働くのでしょうか。
最後に、2020年の振り返りや今後起こりうる事象を考慮しながら、2021年の不動産投資がどのように変化するかを予測していきます。

 

販売戸数

2020年の投資用不動産の販売数は微増しています。現在のところ、販売戸数が急激に増える要素が特にないことから、今後もしばらくはこの状態が続くと考えられます。
特に東京都区部には、2000年代頃よりワンルーム規制が強化されたためワンルームマンションが今後爆発的に増える可能性は低く、供給過剰による競争率の激化や空室リスクの上昇といったリスクについてはさほど心配する必要はないと考えられます。

ワンルームマンション規制の詳細はこちら
関連記事:ワンルームマンション規制とは?不動産投資への影響を解説

 

空室率

不動産投資を行う中で最も注意したいリスクが空室リスクです。特に昨年の緊急事態宣言下において、テレワークの普及による「都心離れ」から都心マンションの空室リスクが上がるのではという予測がなされていました。
しかし、実際には東京都の人口自体は増加を続けており、テレワークによる郊外への転出が今後大幅に増えるとは考えづらい状況です。

それを裏付けるデータとして、プロパティエージェントが独自に行った調査結果をご紹介します。

2020年7~8月に当社が管理する不動産(東京23区内、横浜、川崎)にお住いの方を対象に、ワークスタイルの変化や居住地変更の意思について伺いました。その結果、93%の方が「居住地を変更する予定はない」と回答しました。
コロナ禍においても都心離れは起こらず、都心不動産には安定したニーズがあります。空室リスク増加の心配はさほどないといって良いでしょう。

参考:都心不動産、コロナ禍においてもニーズは堅調~新型コロナウイルスに関する入居者動態調査アンケート~

 

金利

住宅ローンの方に目を向けてみると、2021年3月に長期固定型ローン「フラット35」の金利水準が引き上げられることが決定しました。
住宅ローンと不動産投資ローンは別物なので関係ない、と思われるかもしれませんが、実はそうではありません。

フラット35の金利は債券市場の金利と連動しています。そして、不動産投資ローンと長期国債金利は正の相関関係にあります。以上のことから、フラット35の金利が上がる局面には、不動産投資ローンの金利も上昇することが予想されます。
それに加えてコロナワクチンの普及による経済回復への期待が高まっていることから、不動産投資ローンに関しても金利上昇の動きが見られるかもしれません。

しかしながら、コロナ禍における経済状況はいまだ冷え込みが続いており、経済改善政策であるマイナス金利政策は今後も継続するものと考えられます。金利が上がるとしてもその幅は小さく、また急激にではなく段階的に上がると予想されます。

フラット35金利水準の上昇についてはこちら
関連記事:フラット35の金利水準が上昇!不動産投資ローンの影響は?

 

金融機関の融資状況

現在、金融機関から個人への新規融資は難しい状況になっているといわれています。その理由としては、感染拡大の影響により業績不振に陥っている企業や店舗が増えていることから金融機関への融資相談が急増していることに加え、テレワークの推進により出社している人数が少ない金融機関もあり、限られた人数で多くの案件をさばかなければならない状況になっているという点が挙げられます。

しかし、日本銀行が発表したデータによると、個人による貸家業への銀行の融資件数は、減るどころか過去5年間で最大となっています。

参考:日本銀行統計データ 検索サイト
※個人による貸家業/貸出件数/銀行勘定/国内銀行(2015~2020年)のデータを抽出し、それを元にグラフを作成

金融機関が融資審査を行う際には、借り手の自己資金額や属性はもちろんですが、その事業における収益性も重要な判断基準となります。不動産投資に対する融資件数の増加は、今後も不動産投資は収益性が期待できると考えられている証拠であるといえるでしょう。

 

不動産価格

先ほどご紹介した通り、中古の区分マンションに関しては数パーセント程度の価格下落が起こっています。逆に考えれば、今が買い時ということです。
また、すでに物件を所持している方は価値暴落を心配されるかもしれませんが、不動産価値が大幅に下落する危険性は低いといえます。その理由としては金利の低さが挙げられます。

基本的には金利が下がると不動産価格は上昇する傾向にあります。低金利時には不動産の需要が活発化し、それに伴って不動産の価値が上昇するからです。
前述の通り、金利水準は上昇の兆しを見せていますが、上がるとしても上り幅は小さいと予想されています。現時点で不動産価格が暴落する要因は見当たらず、今後も一定の資産価値を維持できると考えられます。

 

 まとめ

2020年は新型コロナウイルスの感染拡大やオリンピック延期など、日本経済に大きな影響を与える出来事がありました。それに加え、都心部ではテレワークの推進から転出者が増え、空室リスクが上がるのではないかと懸念する声も上がりました。
ところが2020年を終えてみると、そうした事象が不動産投資に与える影響はごく狭い範囲に留まり、現在においても都心の不動産は安定した価値とニーズを保てているといえます。

しかしながら、新型コロナウイルスの影響は今後も続くと予想されます。そうした状況下では、信頼できる不動産会社を不動産投資のパートナーとして選ぶことがより重要になります。

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