【比較解説】不動産クラウドファンディングとREIT(リート)の違い

[Comparison commentary] Difference between real estate crowdfunding and REIT

不動産投資に興味はあるけれど、リスクの大きさや初期投資額が高額であることから敷居が高いと思っている方も多いのではないでしょうか。
そのような場合は、少額から不動産に投資できる「不動産クラウドファンディング」や「REIT(リート)」を試してみるのも良いでしょう。
今回の記事では、不動産クラウドファンディングとREIT(リート)の特徴やメリット、デメリットをその違いを比較しながら解説します。

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REIT(リート)とは

REIT(リート)は金融商品のひとつで、投資家から集めた資金で専門家が不動産を購入、運用し、賃料収入と物件の売却益を投資家に分配、還元するというものです。日本で行われているREIT(リート)はJ-REITと呼ばれます。
J-REITの購入法は大きく分けて以下の3種類があります。

【1】個別銘柄
証券会社で個別銘柄を購入します。約60のJ-REITが証券取引所に上場しており、証券会社を通じて、売買することができます。
一口当たりの金額は商品によってさまざまですが、数万~数十万円程度かかります。

【2】J-REIT ETF
J-REIT ETFは東証REIT指数(東京証券取引所に上場するREIT全銘柄の 動向を表す指数)や、その他指数に価格が連動する仕組みの上場投資信託です。
REIT ETFに投資することで、東京証券取引所に上場している「上場不動産投資信託」にまとめて投資をしているのと同じ効果があります。
購入費用はJ-REITより安く、数千~数万で購入可能です。ただし、投資信託商品であるため信託報酬がかかります。

【3】J-REIT ファンド
投資信託は投資家から集めた資金を専門家(投資信託 の運用会社)が運用する商品です。
その中にはJ-REITを対象とした投資信託もあり、ネット証券を利用すれば100円からの購入が可能です。投資信託商品であるため、信託報酬がかかります。

今回の記事では、
【1】個別銘柄をREITとして、その特徴や不動産クラウドファンディングとの比較を行います。

REIT(リート)のメリット

REIT(リート)の主なメリットとしては以下のようなものがあります。

【1】不動産の運用を専門家に任せられる
現物不動産投資では入居者の募集や管理、設備の交換や補修、大規模修繕費用の積み立てなど、さまざまな手間や費用がかかります。しかし、REIT(リート)では不動産の運用は専門家が行うため、購入後の手間や費用はかかりません。

【2】投資先不動産のバリエーションが豊富
REIT(リート)の投資対象物件は居住用住宅にとどまらず、オフィスやホテル・旅館、物流施設、ヘルスケアや病院など多岐にわたります。単一の用途に特化した「単一用途特化型」や複数の用途に分散して投資する「複数用途型」があり、リスク分散や収益性の観点から好きな商品を選ぶことができます。

【3】流動性が高い
現物不動産は売却行動を起こしてから実際に売却して現金を手にするまでに、3ヶ月~半年以上かかる場合がほとんどです。それに対し、REIT(リート)は市場で証券を売買できるため、流動性(換金性)は非常に高いです。

REIT(リート)のデメリット

REIT(リート)の投資先は不動産ではありますが、あくまで金融商品です。そのため、株式や投資信託と類似のデメリットやリスクが存在します。

【1】自分で不動産を選ぶことはできない
REIT(リート)においては不動産の選定・運用はプロが行います。投資家は不動産の種類や地域を選ぶことはできますが、不動産を具体的に指定することはできません。

【2】不動産を保有できるわけではない
REIT(リート)はあくまで投資信託商品であり、現物不動産を所有できるわけではありません。現物不動産投資とは違い、節税効果はREIT(リート)にはありませんので注意が必要です。

【3】元本割れリスクや価格変動リスクがある
REIT(リート)は現物不動産投資と同じく、賃料や不動産価値の低下や自然災害といったリスクに加え、不動産投資法人そのものが倒産したり、上場を廃止したりするリスクがあります。また、金融商品であるという性質上、日々価格が上下する価格変動リスクも無視できません。

REIT(リート)に向いている人

上記のメリット、デメリットをそれぞれ考慮したうえで、REIT(リート)に向いているのは以下のような方といえるでしょう。

・少額の投資から行いたい
・運用に手間をかけたくない
・自分の好きなタイミングで売買したい
・さまざまな不動産に分散投資したい
・日々の価格変動を受容できる

 

不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングとは、運用会社が複数の投資家に出資を募り、運用会社がその資金をもとに不動産投資を行う投資法です。

不動産クラウドファンディングは大きく分けて以下の2種類があり、それぞれに初期投資額や運用方法が違います。

【1】投資型(匿名組合型)

匿名組合型では投資家が直接不動産に投資するのではなく、運用会社(事業者)と匿名組合契約を結んで運用会社(事業者)へ出資をし、それをもって運用会社が不動産投資を行うという流れになります。そのため不動産の所有者は運用会社となり、登記簿に投資家の名前は記載されません。一口あたりの購入額は1万円からと、少額投資が可能な点が大きな特徴です(一口当たりの購入額は運用会社によって異なります)。

 

【2】投資型(任意組合型)

匿名組合型とは違い、任意組合型では投資家は出資金額に応じて小口化された不動産を購入し、事業者とともに共同出資します。そのため、一般の不動産投資と同じく節税効果も期待できます。
一口あたりの購入額は匿名組合よりも高く、10~100万円程度が一般的です。

今回の記事では、
【1】投資型(匿名組合型)の不動産クラウドファンディングについて解説します。

不動産クラウドファンディングのメリット

不動産クラウドファンディングの主なメリットを解説します。

【1】手間がかからない
REIT(リート)も不動産クラウドファンディングも不動産の運用自体はプロが行うため、手間がかかりません。
ですがREIT(リート)は証券のため、価格変動リスクが常にあり、価格変動のチェックやそれに応じた売買の必要が出てきます。
その点、不動産クラウドファンディングでは、ファンドに応募すると一定期間、自動で運用されるのでREITよりも手間がかかりません。

【2】優先劣後方式により元本割れリスクが軽減される
すべての投資において懸念されるのが元本割れリスクです。不動産クラウドファンディングも例外ではなく、空室や物件の資産価値低下により想定通りの利回りが得られず、元本割れを起こす危険性があります。

しかし、不動産クラウドファンディングの多くは、元本割れリスクを軽減するためのスキームとして優先劣後方式を採用しています。
これは投資家の出資を優先出資、運用会社の出資を劣後出資とし、損失が出た場合は劣後出資から補填するという方式です。

例えば投資額が1000万円、劣後出資率が20%の場合、損失が200万円までなら投資家の元本が減ることはありません。このような仕組みにより、不動産クラウドファンディングの元本割れリスクはある程度抑えられています。

【3】金融商品と比較すると価格変動リスクは低い
不動産クラウドファンディングは金融商品とは違い、市場価格の変動リスクはありません。不動産自体の資産価値低下のリスクはありますが、投資信託や株式と比較すると、数日、数週間という短いスパンで価格が大きく変動する可能性は低いです。

不動産クラウドファンディングのデメリット

上記でご紹介した通り、気軽に始められ安全性も高い不動産クラウドファンディングですが、もちろんデメリットも存在します。

【1】不動産を保有できるわけではない
先ほどご紹介した通り、匿名型の不動産クラウドファンディングでは、不動産の所有者は運用会社となります。不動産に投資するとはいっても所有ができるわけではなく、節税効果もありません。

【2】途中解約による手数料が発生する場合がある
ほとんどの不動産クラウドファンディングは運用期間が定められています。運用期間満了前に解約を希望する場合、手数料が発生することがあります。ただし、ほとんどの不動産クラウドファンディングの運用期間は3~24ヶ月と短く、運用期間が満了すればすみやかに現金化できることから、現物不動産投資と比較すると流動性は良いといえます。

不動産クラウドファンディングに向いている人

上記のメリット、デメリットをそれぞれ考慮したうえで、不動産クラウドファンディングに向いているのは以下のような方といえるでしょう。

・少額の投資から行いたい
・運用に手間をかけたくない
・元本割れリスクはなるべく小さくしたい
・自分の好きな不動産を選んで投資したい
・いずれは現物不動産投資を行いたい

 

 REIT(リート)と不動産クラウドファンディングの決定的な違いとは

上記で解説した内容を踏まえて、REIT(リート)と不動産クラウドファンディングの違いを表にすると、以下のようになります。

REIT(リート)不動産クラウドファンディング
一口当たりの投資金額数万~数十万1万円 ~
流動性高いやや低い
価格変動リスク高い
※不動産クラウドファンディングと比較して
低い
※REITと比較して
元本割れに対処する

スキーム

なしあり
(優先劣後方式)

 

不動産クラウドファンディングはREIT(リート)と比較すると安全性の高い投資法であることが分かります。特に投資初心者には不動産投資クラウドファンディングはオススメの方法であるといえます。

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不動産クラウドファンディングはRimple(リンプル)がオススメの理由

不動産クラウドファンディングを行う際にまず重要になるのが、信頼のおける運用会社を選ぶことです。株式会社プロパティエージェントが提供する「Rimple」であれば、質の高いファンドのみを提供しており、高い安全性のもと安心して投資を行うことができます。

最後に、Rimpleのオススメポイントについて解説します。

Rimple

不動産のエキスパートとしての実績と信頼性の高さ

Rimpleを運営する当社、株式会社プロパティエージェントは不動産投資・不動産管理のエキスパートであり、不動産に関するありとあらゆるノウハウを有しています。
安全性、信頼性に優れた優良物件案件をご紹介するのはもちろんのこと、不動産管理も安心してお任せいただけます。

手軽に投資できる

不動産投資に興味はあるけれど、出資額が高額になることや投資期間が長期に及ぶことから手が出しにくいという方にもRimpleはオススメです。
Rimpleは一口1万円から投資可能、運用期間も6~12ヶ月と短いことから、手軽に始めることができます。

安全性が高い

投資を行ううえで最も懸念されるのが元本割れリスクです。Rimpleには元本保証こそありませんが、元本割れリスクを抑えるための仕組みが整っています。

【1】物件が担保になる
Rimpleでは投資対象が不動産という有形資産であり、一定の処分価値が担保されます。それにより一定程度毀損が抑えられるため、大幅な元本割れが起こる確率は極めて低いです。

【2】優先劣後方式
Rimpleでは優先劣後方式を取り入れています。お客様の出資額を全体の70%までの優先出資とし、残り30%をプロパティエージェント株式会社による劣後出資とします。

この仕組みにより、万が一運用による損失が発生した場合でも、30%まではお客様の元本が守られます。

先ほどご紹介した通り、不動産クラウドファンディングの多くはこの優先劣後方式を採用していますが、劣後出資の割合30%というのは業界でも最高水準であり、安全性は極めて高いといえます。
また、劣後出資の割合の高さは、プロパティエージェント株式会社の資本力の強さと、自社で取り扱う不動産への自信の表れでもあります。

ポイントを使用して投資ができる

Rimpleでは「リアルエステートコイン」というコインを使って投資することができます。このリアルエステートコインは「WillsCoin」や「モッピー」など、他社のサービスで貯めたポイントから交換可能です。
リアルエステートコインの仕組みについてはこちらを参照ください

 

まとめ

REIT(リート)と不動産クラウドファンディングの特徴やメリット・デメリットをご紹介し、違いを比較しました。
いずれも少額から不動産に投資することが可能で、運用はプロに一任できることから手間もかからないため、気軽に始めることができます。
しかしながら、もちろん投資である以上リスクは0ではありません。それぞれの仕組みやリスクを把握したうえで、自分に合った投資法を選ぶことが大切です。

不動産クラウドファンディングはREIT(リート)と比較すると価格変動リスクが低く、優先劣後方式により元本割れリスクも軽減されていることから安全性が高い点が大きなメリットです。また、市場価格の変動を気にせず手間をかけずに運用ができるため、特に投資初心者にオススメの投資法です。
Rimpleは不動産のエキスパートであるプロパティエージェント株式会社による、従来の不動産投資のノウハウを最大限に活用したクラウドファンディングです。気軽に、シンプルに不動産投資を始めたいという方は、ぜひRimpleをご検討ください。

現物不動産投資と、不動産クラウドファンディングの違いについては以下にまとまっています。
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